tisdag 13 februari 2018

Strukturaffärer inom Fastighetssektorn

Jag tror att dagens förutsättningar för strukturaffärer inom fastighetsbranschen är större än på länge, till följd av väldigt god kredittillgång och en situation där ett flertal fastighetsaktier handlas till en substansrabatt.

För nästan tio år sedan var fastigheter väsentligt billigare när de innehades av ett noterat fastighetsbolag än det försäljningspris fastigheterna kunde uppbringa vid försäljning. Jag skrev då ett kort inlägg, men med en lite expanderande kommentar, om att strukturaffärer inom fastighetssektorn skulle vara möjliga. Jag underskattade kraftigt de finansieringssvårigheter som förelåg i närtid, men kan konstatera att Balder köpte ett år senare ut Din Bostad från börsen och Wallenstam har sedan mitt inlägg fortsatt varit aktivt med att återköpa egna aktier och ombilda delar av sitt bestånd till bostadsrätter.

Ett mycket viktigt skäl till att konsolidering inom fastighetsmarknaden över tid är naturligt, är att synergivinster av konsolidering finns att hämta. Portföljer av närliggande fastigheter medför bättre utvecklingsmöjligheter för ägaren och kommer över tid handlas till premium mot styckfastigheter. Därtill premieras vissa typer av fastigheter med bättre upplåningsvillkor, vilket är tydligt när man ser hur ett bolag som Hemsö kan finansiera sig. Det är i sammanhanget inte förvånande att Hemfosa nu utreder möjligheterna att dela upp sitt bolag i ett fastighetsbolag inriktat på samhällsfastigheter - och en "buslåda" för Jens Engwall. Mitt tips är att vi får veta mer om detta i fredagens Hemfosa-rapport.

Ett par faktorer som spelar in och påverkar uppköpssannolikheten är följande:

Retained earnings ökar för de absolut flesta fastighetsbolag år från år. Med samma fastighetspriser och samma pris på fastighetsaktier, skulle detta innebära att substansrabatten ökar över tid.

Avvaktande börs, men hysteriskt aktiv kreditmarknad gör att det djärve fastighetsföretaget kan använda sig av den hysteriskt aktiva kreditmarknaden för att agera på den mer avvaktande börsen.

Bigger is better gäller för fastighetbolagens kreditvillkor just nu. Stora fastighetsbolag med diversifierade intäktsströmmar kan erhålla rating och finansiera sig väsentligt billigare än mindre dito p.g.a. större tillgång till såväl den svenska som den europeiska obligationsmarknaden. Portföljpremien spelar också in.

Så hur tjänar man då pengar på det här?

SHOW ME THE MONEY

Till skillnad från marknaden i övrigt tror jag överlag på fastighetsaktier, även om jag reserverar mitt kunnande ifrån butiks- och kontorsdelen av marknaden - båda dessa marknader är i trender som är väldigt svåra för mig att bedöma (butiksdöd/e-handel respektive extrem kontorsbrist/hyresökningar/yield-minskning).

Jag tror det är en god idé att hålla koll och överväga investeringar i de fastighetsbolag som har finansiell styrka, bevisad vilja att genomföra strukturaffärer samt ett aktieägarfokus. Mer specifik än så vill jag inte bli.

Tills nästa gång,

David

Inga kommentarer: