tisdag 20 juni 2017

Kungsleden - en värdefull läxa i bolagsstyrning.

Kungsleden är ett fastighetsbolag som historiskt (läs: när jag blev intresserad men var totalt okunnig beträffande aktier) förknippades med hög transaktionstakt under ledning av Jens Engwall - nuvarande VD på Hemfosa. Från Engwalls sista VD-ord, i årsredovisningen 2005 (vilken märkligt nog inte är rättlänkad på Kungsledens hemsida) påtalas att aktieägarna i Kungsleden under Engwalls ledning blev belönade med en kumulativ årlig avkastning om 42 procent från börsnoteringen 1999 till och med 2005. Engwall kvarstod 2006 som VD i Kungsleden till 1:a juli och var tillgänglig som rådgivare till den 1a januari 2007, även under 2006 gick aktien starkt på börsen men utvecklingen därefter har varit mycket dålig. Engwall ägde vid årsskiftet 2005/2006 aktier i Kungsleden för lite över 60 miljoner, vilket då var mer än tio gånger Kungsledens lönekostnad för Engwall (inklusive sociala kostnader o dylikt). Numera är Jens Engwall VD för det börsnoterade samhällsfastighetsbolaget Hemfosa, vid årsskiftet 2016/2017 ägde han aktier i Hemfosa för ca 290 MSEK. Engwall uppbar för åren 2016 respektive 2015 en lönekostnad för Hemfosa om 7 MSEK respektive 6 MSEK.

Bolaget har kraftigt underpresterat såväl bredare svenska börsindex som fastighetsindex under den senaste tioårsperioden, tyvärr verkar inte Kungsleden länka in totalavkastningen på det fastighetsrelaterade jämförelseindexet på sin hemsida, men resultatet är tio förlorade år med bland annat skattesmäll och två nyemissioner för aktieägarna. Nuvarande VD Biljana Pehrsson tillträdde den 1a september 2013, totalavkastningen för aktieägarna sedan dess är ca 34% vilket motsvarar en årlig avkastning om ca 6%. Totalavkastningen för det breda OMX Stockholm Real Estate PI har under samma period varit ca 120%. I dagsläget handlas bolaget till strax under eget kapital, vilket implicerar att aktiemarknaden antingen har lägre förväntningar om bolagets fastighetsvärden eller dess förvaltningsförmåga. Vid årsskiftet 2016/2017 ägde Biljana Pehrsson aktier i Kungsleden för strax under 2,5 Miljoner, att jämföra med Kungsledens samlade lönekostnad för henne på ca 8 MSEK 2016 och 9,5 MSEK 2015 (vilket alltså är strax över Engwalls lönekostnad).

Jag tror att aktieägarna i Kungsleden skulle gagnas och gagnats ifall Biljana Pehrssons ekonomiska intresse i bolaget i huvudsak bestod av förräntning av aktieägarkapital, och inte av uppburen lön. Relativt sin lön ägde Jens Engwall som avgående VD för Kungsleden över 30 gånger mer aktier än vad Biljana Pehrsson gjorde vid senaste årsskiftet. Sedan dess har hon ökat sitt aktieinnehav med 18 000 aktier, vilket gör att detta aktieinnehav i dagsläget motsvarar ett värde av ca 3,2 MSEK. Ifall jag var styrelseledamot med stort aktieinnehav i Kungsleden hade jag föreslagit för bolagsstämman att instifta ett incitamentsprogram inom vilket en stor andel av VDns lön bands till aktiekursens långsiktiga utveckling relativt fastighetsindex. Dessvärre har även Kungsledens styrelse överlag väldigt begränsade aktieinnehav i förhållande till sitt styrelsearvode, ett sådant förslag ligger därmed förmodligen långt borta.

Det finns mycket mer att säga om Kungsleden (och i viss mån även Hemfosa) beträffande bolagsstyrning, exempelvis det orimliga i att göra simultan nyemission och utdelning. För att undvika att bli alltför långrandig...

Tills nästa gång,

David

3 kommentarer:

Radagast sa...

Hej David!
Tack för intressant inlägg som vanligt! Vet att du tidigare jobbade heltid med dina investeringar - hur strukturerade du din tid för att vara så effektiv och disciplinerad som möjligt? Viktiga lärdomar utifrån det? Tack på förhand och trevlig sommar!

/Martin

David sa...

Tack för de vänliga orden Martin!

Jag har under lång tid haft ett väldigt stort inneboende investeringsintresse. Detta har inneburit att jag varje dag aktivt sökt upp information som på olika sätt är investeringsrelaterade. Det har tagit mig genom behavioral economics, biografier, skatteböcker och prospekt på allt mellan noterade aktier och obskyra skogsfastigheter. Tio år är lång tid, och jag vill tro att jag under de senaste tio åren har lyckats bygga upp ett par rimliga modeller för att förstå prissättningen av ett par olika tillgångsslag.

Men det är inte alltid lätt att hålla glöden uppe, precis som du antyder i ditt meddelande. Mina jobbigaste perioder har varit perioder där jag inte hittat speciellt mycket intressanta uppslag - samtidigt som det sociala livet varit bristande med avsaknad av sociala relationer både under och efter arbetstid. En stor del av det bekymret har blivit avsevärt mycket bättre i samband med att jag träffade en underbar och stöttande sambo, och att jag därtill fått något mindre ledig tid p.g.a. att jag börjat plugga igen.

Jag känner alltmer att jag verkligen behöver aktiva sysselsättningar för att inte börja lida mentalt. Disciplin handlar för min del mest om att försöka få mig själv att fatta någorlunda vettiga och underbyggda beslut, samt att ge mig själv verktygen att må bra. Investeringsmässigt har jag sällan lidit av att jag gjort för lite research, utan snarare för att jag varit för intresserad av att hitta någonting "ännu bättre" och därav övergett väldigt bra företag på värderingar som varit rimliga att fortsätta hålla.

Om du undrar något annat eller min kommentar inte träffade det du avsåg, hör gärna av dig igen.

Vänligen,

David

Radagast sa...

Tack för ditt utförliga svar! Jobbar själv inom ekonomi och har investerat vid sidan av jobbet i drygt tjugo år. Har funderat på att lägga heltid på investeringarna från tid till annan, men det faller alltid på den sociala biten jag skulle tappa. Det som lockar är naturligtvis friheten och den intellektuella stimulansen som analys och tänk kring bolag ger - det kan väl mäta sig med den stimulans jag upplevde när jag pluggade ekonomi. I arbetslivet har jag aldrig fått den stimulansen intellektuellt trots relativt bra jobb på bl.a. Investment bank och större konsultbolag.

Tror att din kombination med studier och investeringar är väldigt bra. Ser fram emot fler intressanta blogginlägg och diskussioner.

/Martin