torsdag 7 augusti 2008

Utköp av fastighetsbolag

En småintressant artikel på di.se belyser möjligheten för utköp av fastighetsbolag från börsen vid dagens värderingar. Jag har själv tänkt i de här banorna, även om jag inte tror på Castellum som ett realistiskt utköpsbolag. Däremot, kan det säkerligen finnas intresse eller i varje fall tankegångar hos ex.v. Wallenstam och Balder - där ägarbilden redan i dagsläget är väldigt centrerad. Hursomhelst är jag lite förvånad över bristen på strukturaffärer i tider som dessa, någon måste väl ha pengar över någonstans, och det är ju inte direkt så att fastighetspamparna är främmande för ord som "belåning".

Mvh David

3 kommentarer:

Cristoffer sa...

Så länge direktavkastningen idag ligger kusligt nära räntan så är det nog inte aktuellt med några större strukturaffärer á la uppköps/styckningsvågen som var 2000-2004 då direktavkastning var upp mot 8-9%, räntan var 6% och sjunkande osv...

Idag är det enligt mycket synnerligen osannolikt med utköp. Skall man "komma åt" hela substansvärdet så måste man ju dessutom sälja 20-30Mdr affärer är nog ganska osannolikt idag på dagens kreditmarknad.

David sa...

Jag är mycket medveten om var direktavkastningssnitten ligger, jag är dock övertygad om att en ytterligare nyansering av bilden behövs för att förstå saker till fullo. Vi kan väl börja med Wallenstam.

Runt 60% av Wallenstams fastigheter är bostadsfastigheter. Wallenstam är dessutom verksamma inom enbart storstadsområden. Under de senaste åren har Wallenstam aktivt ombildat hyresrätter till bostadsrätter och på så vis frigjort en hel del kapital. En sådan rörelse är fortsatt möjlig. Jag delar inte din synpunkt att Wallenstam skulle påverkas så speciellt mycket av någon credit crunch i sådana former av ombildningar, speciellt inte när jag inte kan komma ihåg senast Wallenstam gjorde en försäljning som låg under deras egen värdering. Wallenstam brukar ofta omtalas p.g.a. just sin MYCKET försiktiga värdering (som det ändock är en substansrabbat på runt 40% i dagsläget).

Sen så ser jag det som anmärkningsvärt ifall du inte skulle se en möjlighet för att Balder löses ut, där de två största ägarna har runt 88% av rösterna samt att verksamheten idag har ett driftsöverskotts-p/e på runt 8 försiktigt räknat (och med en substansrabatt på över 40%). I deras fall ligger dagens ränta långt under bolagets egna direktavkastning. Någon större utförsäljning behöver ju knappast ske ifall de två huvudägarna går samman och vill köpa ut företaget (snarare ingen alls).

Det går ju sällan att vara generell vad gäller såna här bitar.

Mvh David

Cristoffer sa...

Wallenstam är ett i mina ögon mycket välskött fastighetsbolag. Det var ett av bolagen som med glans överlevde fastighetskrisen i början av 90-talet. Men frågan är vad huvudägaren egentligen skulle vinna på ett utköp av bolag? Skulle bolaget börja tjäna mer pengar? Nej mindre pga betydligt högre räntekostnader, skulle det leda till att Wallensatm skulel börja sälja mer fastigheter? nej

Ett "quickfix" och snabba pengar är något som verkligen inte går att förknippa med Wallenstam. Däremot är det nog mycket troligt att bolaget väljer att köpa tillbaka aktier! Då detta självfallet skulle gynna huvudägaren som stärker sin kapitalbas i företag. Att göra kortsiktiga belånade affärer är i mångt och mycket inte aktuellt idag. Wallenstam är en mycket klok man och han förstår nog att det idag innebär en stor styrka att sitt på en soliditet på 40%.

När det gäller Balder så skall jag säga att jag inte är 100% insatt i deras verksamhet. Att räkna röster är däremot inget som är av stort intresse när man skall räkna på utköp, det är % av kapitalet som är det intressant. Äger en person 80% av rösterna men 10% av kapitalet blir det mycket dyra utköp.

Erik Selin har ju gjort kometkarriär och var inte med i förra kraschen. Han själv kommer absolut inte har råd att köpa ut mer än halva Balder i sådana fall måste han sälja av andra innehav såsom Din bostad mm.

Arvid Svensson har ju idag stora onoterade fastighetsinnehav så dom är säkert betydligt mer kapitalstarka än Selin.

Balder har ju också ett helt kommersiellt innehav vilket normalt sett betyder att hyresintäkterna sjunker i sämre konjunktur till skillnad från bostäder där hyran sätts efter bruksvärdesprincipen dvs sakta men säkert alltid uppåt. Balder har ju idag också en solditet i senaste rapporten på 29% vilket idag gör det svårt att låna så värst mycket mer pengar med tanke på att det är kommersiella innehav.

Skulle Selin köpa ut Balder måste han öka skulderna med 713Mkr. Då sjunker soliditeten ner på nivåer som bankerna inte låna ut till på kommerciella innehav och Blader måste lägga upp ett efterställt topplån i form av utgivande av obligationer. Då har vi räntenivåer upp mot 7-10% idag.

Däremot kan det säkert idag var intressant med omvända förvärv. Dvs när man använder ett företag som gått med förlust till att bli ett fastighetsbolag det som en an ägarna i Scribona t.ex. vill göra. Det finsn säkert flera bioteknikbolag som kan tänkas gå samma väg.

Så sammanfattningsvis så tror jag det blir lungt på utköpsfronten av fastighetsbolag. Möjligtvis att att något större fastighetsbolag köper upp något mindre.