Kungsleden är ett fastighetsbolag som historiskt (läs: när jag blev intresserad men var totalt okunnig beträffande aktier) förknippades med hög transaktionstakt under ledning av Jens Engwall - nuvarande VD på Hemfosa. Från Engwalls sista VD-ord, i årsredovisningen 2005 (vilken märkligt nog inte är rättlänkad på Kungsledens hemsida) påtalas att aktieägarna i Kungsleden under Engwalls ledning blev belönade med en kumulativ årlig avkastning om 42 procent från börsnoteringen 1999 till och med 2005. Engwall kvarstod 2006 som VD i Kungsleden till 1:a juli och var tillgänglig som rådgivare till den 1a januari 2007, även under 2006 gick aktien starkt på börsen men utvecklingen därefter har varit mycket dålig. Engwall ägde vid årsskiftet 2005/2006 aktier i Kungsleden för lite över 60 miljoner, vilket då var mer än tio gånger Kungsledens lönekostnad för Engwall (inklusive sociala kostnader o dylikt). Numera är Jens Engwall VD för det börsnoterade samhällsfastighetsbolaget Hemfosa, vid årsskiftet 2016/2017 ägde han aktier i Hemfosa för ca 290 MSEK. Engwall uppbar för åren 2016 respektive 2015 en lönekostnad för Hemfosa om 7 MSEK respektive 6 MSEK.
Bolaget har kraftigt underpresterat såväl bredare svenska börsindex som fastighetsindex under den senaste tioårsperioden, tyvärr verkar inte Kungsleden länka in totalavkastningen på det fastighetsrelaterade jämförelseindexet på sin hemsida, men resultatet är tio förlorade år med bland annat skattesmäll och två nyemissioner för aktieägarna. Nuvarande VD Biljana Pehrsson tillträdde den 1a september 2013, totalavkastningen för aktieägarna sedan dess är ca 34% vilket motsvarar en årlig avkastning om ca 6%. Totalavkastningen för det breda OMX Stockholm Real Estate PI har under samma period varit ca 120%. I dagsläget handlas bolaget till strax under eget kapital, vilket implicerar att aktiemarknaden antingen har lägre förväntningar om bolagets fastighetsvärden eller dess förvaltningsförmåga. Vid årsskiftet 2016/2017 ägde Biljana Pehrsson aktier i Kungsleden för strax under 2,5 Miljoner, att jämföra med Kungsledens samlade lönekostnad för henne på ca 8 MSEK 2016 och 9,5 MSEK 2015 (vilket alltså är strax över Engwalls lönekostnad).
Jag tror att aktieägarna i Kungsleden skulle gagnas och gagnats ifall Biljana Pehrssons ekonomiska intresse i bolaget i huvudsak bestod av förräntning av aktieägarkapital, och inte av uppburen lön. Relativt sin lön ägde Jens Engwall som avgående VD för Kungsleden över 30 gånger mer aktier än vad Biljana Pehrsson gjorde vid senaste årsskiftet. Sedan dess har hon ökat sitt aktieinnehav med 18 000 aktier, vilket gör att detta aktieinnehav i dagsläget motsvarar ett värde av ca 3,2 MSEK. Ifall jag var styrelseledamot med stort aktieinnehav i Kungsleden hade jag föreslagit för bolagsstämman att instifta ett incitamentsprogram inom vilket en stor andel av VDns lön bands till aktiekursens långsiktiga utveckling relativt fastighetsindex. Dessvärre har även Kungsledens styrelse överlag väldigt begränsade aktieinnehav i förhållande till sitt styrelsearvode, ett sådant förslag ligger därmed förmodligen långt borta.
Det finns mycket mer att säga om Kungsleden (och i viss mån även Hemfosa) beträffande bolagsstyrning, exempelvis det orimliga i att göra simultan nyemission och utdelning. För att undvika att bli alltför långrandig...
Tills nästa gång,
David
