Fastighetsbolaget Hemsö - Rapportkommentar

Hemsö är ett fastighetsbolag inriktat på samhällsfastigheter. Tidigare har bolaget varit helägt av Kungsleden, för att sedermera bli utköpt av Tredje AP-fonden. Sedan 2013 äger Sagax 15% av Hemsö, medan Tredje AP-fonden äger resten. Den som vill läsa mer om Hemsös historia kan antingen läsa mer på hemsidan eller i den senast publicerade årsredovisningen (2015).

Igår publicerades Hemsös bokslutskommuniké för år 2016, nedan följer mina övergripande kommentarer.

Säkerställda skulder
Hemsö har de senaste åren ändrat sina finansiella mål kraftigt, och särskilt det beträffande hur stor andel av bolagets fastigheter som skall vara finansierade med säkerställda skulder. Detta mål har ändrats kraftigt över åren. Vi kan notera från Årsredovisningen 2013 att bolaget vid det tillfället inte hade ett mål om hur hög den säkerställda skulden skulle vara. Från Årsredovisningen 2014 kan vi utläsa att målet vid det tillfället var att ligga mellan 15% och 30% i säkerställd skuld. År 2015 hade målet blivit att maximalt endast maximalt 20% ska vara finansierat med icke-säkerställda skulder. Den faktiska utvecklingen för säkerställda lån har sett ut som följande:

2012-12-31: 62,5%
2013-12-31: 40,6%
2014-12-31: 29,2%
2015-12-31:15,4%

Under 2016 har den säkerställda låneskulden ytterligare minskat, och hade i slutet av kvartal 4 gått ned till...

2016-12-31: 7,7%

Det slår mig som att ett mycket målmedvetet och intelligent arbete ligger bakom att över tid få ner den säkerställda låneskulden. Hemsö får mycket förmånliga villkor på obligationsmarknaden, som exempel kan anges att senaste obligationen utfärdades den 20e januari 2017 och innebar att Hemsö lånade 500 MSEK till en fast ränta om 0,217%. Bolaget har i dagsläget en disponibel likviditet 12 774 MSEK (!), varav 11 842 MSEK är hänförliga till outnyttjade krediter och 932 MSEK till kassa.

Räntekostnader
På flerårsöversikten kan vi se att räntekostnaderna trots ett ökat inslag av icke-säkerställda lån, sjunkit kraftigt de senaste åren:

2012-12-31: 3,42%
2013-12-31: 3,04%
2014-12-31: 2,26%
2015-12-31: 1,95%

Denna trend har fortsatt det senaste året:

2016-12-31: 1,50%

Duration
Jag anger här enbart förändringen för Hemsö mellan 2015 och 2016:

Hyresduration 2015 /// [2016]: 7,6 år /// [8,1 år]
Räntebindning 2015 /// [2016]: 3,6 år /// [4,6 år]
Kapitalbindning 2015 /// [2016]: 2,8 år /// [4,1 år]

I mina ögon är alla ovanstående siffror indikativa om en konservativ finansieringsstrategi. Bolagets belåningsgrad om 64,0% ter sig inte offensivt i det sammanhanget, särskilt som bolaget har ägare med mycket omfattande finansiella muskler.

Förvaltningsresultat
Hemsö levererade under 2016 ett förvaltningsresultat på 1 111 MSEK, att jämföra med 959 MSEK för 2015. Tillväxten i förvaltningsresultatet var alltså 15,84%. Hemsö hade en avkastning på Eget Kapital på 30,4% för år 2016, men detta inkluderar värdeförändringar. Om vi endast ser på förvaltningsresultatet blir den löpande avkastningen på Eget Kapital istället 16,43% om vi räknar med ingående balans EK och 12,81% om vi räknar med utgående balans EK.

Framtid
Bolaget kommunicerade den 6e december 2016 att bolaget sålt en fastighetsportfölj om 1,5 MRD SEK till Samhällsbyggnadsbolaget (SBB). Tillträde kommer att ske den 10 april 2017. Bolaget har under 2017 kommunicerat förvärv om 520 MSEK. Därtill har bolaget en omfattande investeringsportfölj samt ett flertal ramavtal med expansiva verksamheter med behov av mer samhällsfastigheter. Bolaget har också fortsatt utfärda obligationer till förmånliga villkor.

Min bedömning är att Hemsö i närtid kommer att fortsatt sänka sina finansieringskostnader, och att bolaget både kommer kunna höja kvalitén och värdet i det befintliga beståndet genom tilläggsinvesteringar i befintligt bestånd samt selektiva förvärv.

Utan att snurra in er i alltför många detaljer i ett redan långt inlägg, så är min bedömning att Hemsö under de närmaste åren kommer kunna fortsatt hålla en avkastning på eget kapital från den löpande förvaltningen om ca 15%.


Sammanfattning
Sammanfattningsvis får jag säga att jag är mycket imponerad av Hemsös utveckling de senaste åren. Sagax gjorde en investering år 2013 om 285 MSEK för att erhålla sin 15%-iga ägarandel. Baserat på den siffran ser förvärvet mycket bra ut. Att anta 285 MSEK som köpeskilling vid investeringsbedömning är dock kraftigt missvisande i och med att förvärvet betalades med 11,7 miljoner nyutfärdade B-aktier, vilket alltså ledde till en utspädning av Sagax befintliga aktieägare. I dagsläget motsvarar 11,7 miljoner Sagax B-aktier ett värde på ca 1 MRD SEK. Min bedömning, baserat bl.a. på Årsredovisningen för Hemsö Intressenter (Sagax och Tredje AP-fondens gemensamma ägarbolag) är att 15% av Hemsö är värt betydligt mer än 1 MRD SEK. En Eget Kapital-värdering, rakt av, ger ett värde om 1 300 MSEK. Investeringen gjordes dock villkorad med såväl en köpoption för Tredje AP-fonden som en Säljoption för Sagax. Detaljerna av denna är för mig okända, och kan kraftigt påverka det faktiska värdet för innehavet såväl uppåt som nedåt.

Imorgon släpper Sagax sin rapport, ska bli intressant att läsa.

Tills nästa gång,

David

Min hittills bästa aktieaffär

Återkoppling till föregående inlägg. Mitt bästa investeringsbeslut någonsin var primärt relaterat till att insiders gjorde ett stort aktieköp till en kurs som var 30% över dåvarande marknadskurs.

Under 2009 började jag köpa aktier i fastighetsbolaget Sagax. Deras strategi var och är att äga hägavkastande industrifastigheter i primärt Stockholms- samt Helsingforsområdet (över tid har deras geografiska spridning ökat). Deras track record var gott, den finansiella rapporteringen var transparent, jag gillade deras strategi, finansieringsvillkor, hyresduration och jag gillade verkligen att bolaget handlades till mindre än fyra gånger det internt genererade kassaflödet. Därutöver hade bolaget haft kraftig och lönsam tillväxt, med gradvis ökande driftöverskott%, samtidigt som vakansnivåerna inte tagit nämnvärd stryk av finanskrisen.

Mina första aktier köpte jag för 60 SEK/aktie. När kursen sedan var runt 90 SEK, agerade jag på ett pressmeddelande som annonserade stora insiderköp i bolaget. Tre ledande personer i Sagax styrelse, däribland VDn och tillika största ägaren, hade köpt aktier för totalt lite över 168 MSEK och till en kostnad om 120 SEK per aktie. En sådan otrolig vote of confidence från storägarna, gjorde att jag direkt beslutade mig för att mer än dubblera min position i Sagax. Jag såg att aktien öppnade upp mer än 10% i börsöppningen, och köpte aktier för 104 SEK stycket. När jag några veckor senare kunde konstatera att kursen fallit tillbaka till 90 SEK så köpte jag ännu mer. Det var inte genom skicklighet jag kunde få bättre villkor än huvudägarna, det var enbart på grund av att jag till skillnad från dessa hade och har en avsevärt mindre aktieportfölj att förvalta.

Totalt allokerade jag mer än 1/4 av mitt dåvarande net worth i Sagax . Trots en mindre (och dumdristig) försäljning motsvarar bolaget idag mer än 1/2 av mitt net worth. En aktie då är detsamma som 10 B-aktier och 1 A-aktie idag, och kostar ca 80 SEK per aktie. Ifall ledningsgruppen någon mer gång köper aktier i Sagax för över 100 MSEK och till över 30% premium på dåvarande börskurs, kommer jag på något sätt att hitta ännu mer pengar att allokera in i bolaget.

Av allt jag gjort under min tid som investerare, så är de två sistnämnda transaktionerna två av de jag är absolut mest stolt över.

Tills nästa gång,

David

Lärdom 3 - bedöm och följ insiders

En strategi jag över åren använt framgångsrikt är att ha god koll på vad insiders gör i sina respektive företag, och att agera därefter. Genom åren har jag med stor förtjänst varit aktieägare i bolag som Sagax, Balder, Bahnhof, Deltaco, Avanza, Malmbergs, Kabe och AQ Group. Utöver detta har jag med viss tur tjänat goda pengar på HQ såväl som Nobia (båda dessa räknar jag idag till investeringar som gjordes på felaktiga premisser, det var en stor del tur att jag blev orolig för HQs tradingresultat och sålde ut på en stor vinst innan det värsta briserade).
 
Gemensamt för innehaven Avanza, HQ och Nobia, var att jag fann dessa uppslag efter att slaviskt följt aktieinnehaven för dåvarande Öresund Investmentföretag. Min tanke att leta i denna lista, var att dessa människor visat sig vara duktiga investerare - genom att ta inspiration av deras idéer kunde jag göra en utsållning som gjorde mina investeringsbeslut sannolikt bättre.

Gemensamt för övriga innehav nämnda ovan, är att de alla har haft en ledningsgrupp i stor del beståendes av entreprenörer/grundare som också varit största aktieägare i respektive bolag. Att leta efter bolag med denna karaktär är överlag ett mycket gott idéunderlag för vidare undersökning och inspiration. Det är såklart ingen garanti för att den underliggande verksamheten är bra, eller att resultatet för investeringen blir bra, vilket bland annat visat sig i min investering i Bonheur (vilken jag har sålt med stor förlust).

Ifall en insider väljer att köpa mer aktier till rådande kursnivåer, är det generellt en väldigt god idé att ta sig en titt på bolaget. Ifall insidern har ett mycket gott track record och ett stort tidigare aktieägande, blir bolaget självklart än mer intressant. Ifall du redan förstår och äger aktier i ett sådant bolag där insiderköpen börjar komma tätt - så är förutsättningarna goda för att kraftigt öka positionen i bolaget. Faktum är att mitt absolut bästa aktiva investeringsbeslut varit direkt relaterat till precis en sådan situation. Mer om det i ett kommande inlägg!

Tills nästa gång,

David