Kungsleden är ett fastighetsbolag som historiskt (läs: när jag blev intresserad men var totalt okunnig beträffande aktier) förknippades med hög transaktionstakt under ledning av Jens Engwall - nuvarande VD på Hemfosa. Från Engwalls sista VD-ord, i årsredovisningen 2005 (vilken märkligt nog inte är rättlänkad på Kungsledens hemsida) påtalas att aktieägarna i Kungsleden under Engwalls ledning blev belönade med en kumulativ årlig avkastning om 42 procent från börsnoteringen 1999 till och med 2005. Engwall kvarstod 2006 som VD i Kungsleden till 1:a juli och var tillgänglig som rådgivare till den 1a januari 2007, även under 2006 gick aktien starkt på börsen men utvecklingen därefter har varit mycket dålig. Engwall ägde vid årsskiftet 2005/2006 aktier i Kungsleden för lite över 60 miljoner, vilket då var mer än tio gånger Kungsledens lönekostnad för Engwall (inklusive sociala kostnader o dylikt). Numera är Jens Engwall VD för det börsnoterade samhällsfastighetsbolaget Hemfosa, vid årsskiftet 2016/2017 ägde han aktier i Hemfosa för ca 290 MSEK. Engwall uppbar för åren 2016 respektive 2015 en lönekostnad för Hemfosa om 7 MSEK respektive 6 MSEK.
Bolaget har kraftigt underpresterat såväl bredare svenska börsindex som fastighetsindex under den senaste tioårsperioden, tyvärr verkar inte Kungsleden länka in totalavkastningen på det fastighetsrelaterade jämförelseindexet på sin hemsida, men resultatet är tio förlorade år med bland annat skattesmäll och två nyemissioner för aktieägarna. Nuvarande VD Biljana Pehrsson tillträdde den 1a september 2013, totalavkastningen för aktieägarna sedan dess är ca 34% vilket motsvarar en årlig avkastning om ca 6%. Totalavkastningen för det breda OMX Stockholm Real Estate PI har under samma period varit ca 120%. I dagsläget handlas bolaget till strax under eget kapital, vilket implicerar att aktiemarknaden antingen har lägre förväntningar om bolagets fastighetsvärden eller dess förvaltningsförmåga. Vid årsskiftet 2016/2017 ägde Biljana Pehrsson aktier i Kungsleden för strax under 2,5 Miljoner, att jämföra med Kungsledens samlade lönekostnad för henne på ca 8 MSEK 2016 och 9,5 MSEK 2015 (vilket alltså är strax över Engwalls lönekostnad).
Jag tror att aktieägarna i Kungsleden skulle gagnas och gagnats ifall Biljana Pehrssons ekonomiska intresse i bolaget i huvudsak bestod av förräntning av aktieägarkapital, och inte av uppburen lön. Relativt sin lön ägde Jens Engwall som avgående VD för Kungsleden över 30 gånger mer aktier än vad Biljana Pehrsson gjorde vid senaste årsskiftet. Sedan dess har hon ökat sitt aktieinnehav med 18 000 aktier, vilket gör att detta aktieinnehav i dagsläget motsvarar ett värde av ca 3,2 MSEK. Ifall jag var styrelseledamot med stort aktieinnehav i Kungsleden hade jag föreslagit för bolagsstämman att instifta ett incitamentsprogram inom vilket en stor andel av VDns lön bands till aktiekursens långsiktiga utveckling relativt fastighetsindex. Dessvärre har även Kungsledens styrelse överlag väldigt begränsade aktieinnehav i förhållande till sitt styrelsearvode, ett sådant förslag ligger därmed förmodligen långt borta.
Det finns mycket mer att säga om Kungsleden (och i viss mån även Hemfosa) beträffande bolagsstyrning, exempelvis det orimliga i att göra simultan nyemission och utdelning. För att undvika att bli alltför långrandig...
Tills nästa gång,
David
Visar inlägg med etikett corporate governance. Visa alla inlägg
Visar inlägg med etikett corporate governance. Visa alla inlägg
tisdag 20 juni 2017
måndag 13 februari 2017
Bloggen är tyst när jag gör research
Har de senaste veckorna spenderat mycket tid med att researcha tre olika bolag vilka blivit del av min aktieportfölj. Därutöver har flera av mina innehav haft rapport, än så länge har alla bolag överraskat positivt.
Det följer av sakens natur att jag då blir tystare. För mig är bloggen ett redskap att få skriva av mig, bolla tankar med intresserade, och också få ett tidsavtryck om hur min utveckling sett ut kunskapsmässigt på investeringsfronten.
Hursomhelst, jag kan lämna er läsare med ett par tips för den som vill lära sig mer om bolagsstyrning och aktieägarvärde:
Bolag med en verksamhet som kännetecknas av en komplex finansieringsstruktur, ger enligt min erfarenhet upphov till störst spridning på hur pass välskötta bolagen inom sektorn blir. Detta blir mycket tydligt när man jämför bolag inom fastighetssektorn, fibersektorn, teleoperatörer eller banksektorn för att ta några exempel. Misstag förstärks i skuldsatta industrier, samtidigt som operationell skicklighet kan få en multiplikatoreffekt åt det positiva hållet. Beträffande detta, så kommer jag när jag får lite mer tid över, skriva ett inlägg om detta där jag kommer diskutera Kungsledens bolagsstyrning - och kanske lite till.
Håll till godo tills dess, nu när jag informerat om att uppdateringar stundtals kan ske mer sporadiskt, är min avsikt att inte tråka ut er med den här typen av innehållsfattiga inlägg framöver.
Tills nästa gång,
David
Det följer av sakens natur att jag då blir tystare. För mig är bloggen ett redskap att få skriva av mig, bolla tankar med intresserade, och också få ett tidsavtryck om hur min utveckling sett ut kunskapsmässigt på investeringsfronten.
Hursomhelst, jag kan lämna er läsare med ett par tips för den som vill lära sig mer om bolagsstyrning och aktieägarvärde:
Bolag med en verksamhet som kännetecknas av en komplex finansieringsstruktur, ger enligt min erfarenhet upphov till störst spridning på hur pass välskötta bolagen inom sektorn blir. Detta blir mycket tydligt när man jämför bolag inom fastighetssektorn, fibersektorn, teleoperatörer eller banksektorn för att ta några exempel. Misstag förstärks i skuldsatta industrier, samtidigt som operationell skicklighet kan få en multiplikatoreffekt åt det positiva hållet. Beträffande detta, så kommer jag när jag får lite mer tid över, skriva ett inlägg om detta där jag kommer diskutera Kungsledens bolagsstyrning - och kanske lite till.
Håll till godo tills dess, nu när jag informerat om att uppdateringar stundtals kan ske mer sporadiskt, är min avsikt att inte tråka ut er med den här typen av innehållsfattiga inlägg framöver.
Tills nästa gång,
David
lördag 28 januari 2017
Castellum - en bolagsstyrningsreservation
Jag har, som många andra, läst Castellums bokslutskommuniké i dagarna. Att kommentera kring siffrorna har redan många andra gjort, och jag tänker istället ha ett fokus på ägarstyrbing. I det stora hela har Castellum en mycket attraktiv fastighetsportfölj, med fastigheter som med stor sannolikhet kommer ha högre intjäning och värde 10 år framåt i tiden. Bolaget har nyligen gjort ett stort förvärv vilket överlag verkar ha varit lyckat, mycket till följd av att man kunnat sälja ut stora fastighetsbestånd till väsentligt högre priser än man köpt dem - och det på endast ett par månaders innehavstid. Därtill är bolaget mycket konservativt finansierat, och lär kunna överleva en avsevärt svårare fastighetsmarknad än den vi nu ser.
Mitt perspektiv kommer ta en lite annan karaktär och behandla riskerna med att investera i bolag som inte är ägarstyrda. Därmed kommer jag förklara varför Castellum inte är en intressant aktie för min del, även om jag tidigare i min investerarkarriär varit av en annan uppfattning.
Ett tankeexperiment
Antag att du ägde 55% av aktierna i Castellum, med fastigheter värda 71 miljarder SEK och ett börsvärde runt 32 miljarder. Som majoritetsaktieägare vill du naturligtvis kontrollera styrelsens sammansättning, och att den efterlever majoriteten av aktieägarnas vilja (i detta fall du). Denna styrelse ska vara direkt involverad i stora investeringsbeslut, och ansvarar även för att tillsätta VD. Hade du i detta läge varit komfortabel med att tillsätta en styrelse beståendes av 7 personer som sammanlagt ägde 69 857 aktier i bolaget till ett sammanlagt värde om ca 8,5 MSEK, och där endast en har ett innehav större än 1,2 MSEK?
Jag är en stark förespråkare av pilotskolan, alltså att såväl styrelse som övrig koncernledning primärt skall få sin förtjänst i bolaget genom värdestegring på privat aktieinnehav. Alla styrelseledamöter i Castellum får högre arvode från sitt styrelseuppdrag, än vad de får i aktieutdelning från Castellum-aktier (märk därtill att detta styrelsearvode föreslås höjas kraftigt). Jag tror inte att detta är den styrelsesammansättning som på bäst sätt motiverar Castellum att sköta sina affärer med aktieägarnas främsta som viktigaste ledstjärna.
Vidare vill jag starkt ifrågasätta Castellums finansieringsstruktur. Låt gå för att man inte önskar ha en särskilt hög skuldsättning, och endast vill belåna fastigheterna runt 50%. Jag vill dock kraftigt ifrågasätta att bolaget inte sökt preferensaktiefinsnsiering - särskilt som bolaget är så konservativt finansierat. Jag är helt övertygad om att Castellum är precis den typ av bolag som lockar till sig utdelningshungriga investerare, och bolagets konservativa finansieringsprofil hade möjliggjort goda villkor för Castellum att söka finansiering på detta sätt - samtidigt som utdelningsinvesterare får det de önskar. Det hade varit ett mycket bättre alternativ att ha gjort en preferensaktieemission än att göra en stamaktieemission inför Norrporten-uppköpet.
Sammanfattningsvis, ett bolag som betalar sina styrelseledamöter 3,215 MSEK i styrelsearvode (vilket inte innefattar sociala avgifter) men där ledamöterna äger mycket få aktier i bolaget, är inte en bra indikation för bolagets långsiktiga Corporate Governance. I såväl Balder, Sagax, Corem, Wallenstam, Klövern och Fastpartner så representeras styrelsen av ägare med ett aktieägande i miljardklassen. De har således goda incitament för ett särskilt fokus på att skapa långsiktigt aktieägarvärde.
Tills nästa gång,
David
Mitt perspektiv kommer ta en lite annan karaktär och behandla riskerna med att investera i bolag som inte är ägarstyrda. Därmed kommer jag förklara varför Castellum inte är en intressant aktie för min del, även om jag tidigare i min investerarkarriär varit av en annan uppfattning.
Ett tankeexperiment
Antag att du ägde 55% av aktierna i Castellum, med fastigheter värda 71 miljarder SEK och ett börsvärde runt 32 miljarder. Som majoritetsaktieägare vill du naturligtvis kontrollera styrelsens sammansättning, och att den efterlever majoriteten av aktieägarnas vilja (i detta fall du). Denna styrelse ska vara direkt involverad i stora investeringsbeslut, och ansvarar även för att tillsätta VD. Hade du i detta läge varit komfortabel med att tillsätta en styrelse beståendes av 7 personer som sammanlagt ägde 69 857 aktier i bolaget till ett sammanlagt värde om ca 8,5 MSEK, och där endast en har ett innehav större än 1,2 MSEK?
Jag är en stark förespråkare av pilotskolan, alltså att såväl styrelse som övrig koncernledning primärt skall få sin förtjänst i bolaget genom värdestegring på privat aktieinnehav. Alla styrelseledamöter i Castellum får högre arvode från sitt styrelseuppdrag, än vad de får i aktieutdelning från Castellum-aktier (märk därtill att detta styrelsearvode föreslås höjas kraftigt). Jag tror inte att detta är den styrelsesammansättning som på bäst sätt motiverar Castellum att sköta sina affärer med aktieägarnas främsta som viktigaste ledstjärna.
Vidare vill jag starkt ifrågasätta Castellums finansieringsstruktur. Låt gå för att man inte önskar ha en särskilt hög skuldsättning, och endast vill belåna fastigheterna runt 50%. Jag vill dock kraftigt ifrågasätta att bolaget inte sökt preferensaktiefinsnsiering - särskilt som bolaget är så konservativt finansierat. Jag är helt övertygad om att Castellum är precis den typ av bolag som lockar till sig utdelningshungriga investerare, och bolagets konservativa finansieringsprofil hade möjliggjort goda villkor för Castellum att söka finansiering på detta sätt - samtidigt som utdelningsinvesterare får det de önskar. Det hade varit ett mycket bättre alternativ att ha gjort en preferensaktieemission än att göra en stamaktieemission inför Norrporten-uppköpet.
Sammanfattningsvis, ett bolag som betalar sina styrelseledamöter 3,215 MSEK i styrelsearvode (vilket inte innefattar sociala avgifter) men där ledamöterna äger mycket få aktier i bolaget, är inte en bra indikation för bolagets långsiktiga Corporate Governance. I såväl Balder, Sagax, Corem, Wallenstam, Klövern och Fastpartner så representeras styrelsen av ägare med ett aktieägande i miljardklassen. De har således goda incitament för ett särskilt fokus på att skapa långsiktigt aktieägarvärde.
Tills nästa gång,
David
Prenumerera på:
Inlägg (Atom)